Gewerberaum-Mietvertrag: Wann darf der Vermieter die Versorgung einstellen? LG Heilbronn, U. v. 18.122008 – 2 O 448/07 GR
Ausnahmsweise ist der Vermieter berechtigt, die Wasser- und Wärmeversorgung des wegen Zahlungsverzugs gekündigten Mieters einzustellen,
1.wenn die Zahlungsrückstände unstreitig und erheblich (hier: „viele“ Monatsmieten) sind und
2.  wenn der Mieter für die Kosten der weiteren Wasser- und Wärmelieferungen keine Sicherheit leisten kann und außerdem insolvenzgefährdet ist. 

Unverständlicher Verteilerschlüssel – BGH, Urteil vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/07 
Ein unverständlicher Verteilerschlüssel ist ein formeller Mangel der Betriebskostenab-rechnung. Betrifft der Fehler alle Kostenarten, ist die gesamte Abrechnung unwirksam.

Kein Neubeginn der Abrechungsfrist für die Betriebskostenabrechnung durch Anerkenntnis des Mieters, BGH Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07
Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist gemäß dem sich daran anschließenden Satz 3 eine Ausschlussfrist. Selbst wenn die Beklagten dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hat die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist besteht darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck steht ihrer vollständigen Erneuerung entgegen.

Zurückbehalten der Mietkaution bei zu erwartender Betriebskostennachzahlung BGH; Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05
Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

Keine Rückgewähr der Abschlagszahlungen BGH, Urt. v. 29.3.2006 - VIII ZR 191/05
In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gem. § 273 I BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zu Senat, NJW 2005, 1499 = NZM 2005, 373).

Nebenkosten müssen ausreichend bestimmt sein BGH, Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 158/01
Der Umfang der formularmäßig umzulegenden Nebenkosten muss stets hinreichend bestimmt sein, um wirksam zu sein. Eine Umlage betr.:- Umfang: "notwendige und / oder übliche Versicherungen"
- Umfang: "alle für den Betrieb, die Unterhaltung ... notwendige Kosten"
- örtliche Grenze: "Gesamtobjekt" (hier: Einkaufszentrum)ist inhaltlich unklar und damit nicht hinreichend bestimmt. Das gilt möglicherweise auch für die Kosten der "Bewachung und Verwaltung".

Mieter kann Nachzahlung zurückfordern, die er nach verfristeter Abrechnung geleistet hat BGH; Urteil vom 18.01.2006 - VII ZR 94/05
Wenn der Mieter eine Betriebskosten-Nachforderung bezahlt, obwohl er die zugrundeliegende Abrechnung erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erhalten hat, darf er seine Zahlung als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern. Das gilt mindestens dann, wenn er die Ausschlusswirkung der Abrechnungsfrist bei Zahlung nicht kann.

Kein Anspruch auf Belegkopien, nur Einsichtsrecht BGH, Urteil vom 08.03.2006 - VIII ZR 78/05
Der Vermieter von nicht preisgebundenem Wohnraum ist nicht verpflichtet, dem Mieter Fotokopien der Abrechnungsbelege zu überlassen - auch nicht bei angebotener Kostenerstattung. Stattdessen darf er den Mieter auf das Recht zur Einsichtnahme verweisen. Eine Ausnahme besteht, wenn die Einsichtnahme dem Mieter nicht zuzumuten ist, etwa bei großer Entfernung zum Geschäftssitz des Vermieters.

Fälligkeit einer Nachzahlungsforderung BGH, U. v. 08.03.2006 - VIII ZR 78/05
Die Nachzahlungsforderung aus einer Betriebskostenabrechnung wird nicht erst nach Ablauf einer Prüfungsfrist fällig, sondern bereits mit Erteilung der formell ordnungsgemäß en Abrechnung. Der zahlungspflichtige Mieter kann sich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, wenn der Vermieter eine geforderte Belegprüfung verweigert.

Nebenkostenvorauszahlungen (BGH Urt. vom 11.2.2004 VIII ZR 195/03)
Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluß, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.

Hinreichend bestimmte Nebenkosten BGH, Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 158/01
Der Umfang der formularmäßig umzulegenden Nebenkosten muss stets hinreichend bestimmt sein, um wirksam zu sein. Folgende Formulierungen sind inhaltlich unklar und damit nicht hinreichend bestimmt.
- Umfang: "notwendige und / oder übliche Versicherungen"
- Umfang: "alle für den Betrieb, die Unterhaltung ... notwendige Kosten"
- örtliche Grenze: "Gesamtobjekt" (hier: Einkaufszentrum)
- eventuell auch: "Bewachung und Verwaltung".

Nebenkostenabrechnung und Fristen (BGH - 17.11.2004 VIII ZR 115/04)
1. Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.
2. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor.
3. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.

Schlüssige Umlagevereinbarung von Betriebskosten BGH, Urt. V. 07.04.2004 - VIII ZR 146/03
Eine Umlagevereinbarung über Betriebskosten kann auch durch jahrelange Zahlung des Saldos aus einer Abrechnung zustande kommen.

Vermieterhaftung bei zu niedriger Vorauszahlungsabrede - Erstvermietung (BGH, Urt. V. 28.04.2004 - XII ZR 21/02)
Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangte Betriebskostenvorauszahlung die später entstandenen Kosten deutlich unterschreitet, führt noch nicht zur Annahme einer Verletzung der Aufklärungspflicht. Eine solche ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände, die einen Vertrauenstatbestand beim Mieter begründen, zu bejahen (im Anschluss an BGH, NJW 2004, 1102).

Verteilung der Grundkosten bei leerstehenden Wohnungen BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 137/03
Bei der Umlage des verbrauchsunabhängig berechneten Anteils der Heizkosten muss der Vermieter auch die leerstehenden Wohnungen berücksichtigen, wenn er die Kosten flächenanteilig zu verteilen hat (Bekräftigung von BGH 16.07.2003 - VIII ZR 30/03). Eine nachträgliche Änderung des Verteilungsmaßstabs ist nur in den (engen) Grenzen von § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkostenV möglich.

Neu entstandene Betriebskosten BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 99/03
BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 101/03
Neue, modernisierungsbedingte Betriebskosten (hier: Betriebskosten des nachträglich eingebauten Fahrstuhls) darf der Vermieter auch bei fehlender Umlagevereinbarung umlegen, wenn sich die Parteien über die zusätzliche Umlage durch konkludentes Handeln geeinigt haben. Dazu genügt es, dass der Mieter die Umlage einmal widerspruchslos akzeptiert hat.

 Konkludente Umlagevereinbarung: 2 – malige Zahlung genügt noch nicht OLG Celle, Beschl. V. 16.10.2006 – 4 U 157/06
Eine stillschweigende Umlagenvereinbarung kommt in Betracht, wenn der Mieter über mehrere Jahre auch solche Nachzahlungsforderungen erfüllt, die aus einer Nebenkostenabrechnung mit vertragswidrig angesetzten Nebenkosten folgt. Eine zweimalige Zahlung genügt hierfür aber jedenfalls nicht.