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Anbietpflicht im Eigenbedarfsrecht BGH, Urteil vom 04.06.2008, VIII ZR 292/07
Nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter dem Mieter eine bis Ablauf des Mietvertrags frei werdende gleichartige Wohnung im selben Haus anbieten. Zeitliche Differenzen beim Freiwerden schaden dem Mieter.
Kündigungsfristen bei Altverträgen I – BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 71/07
Bei einem vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklausel gelten für den Vermieter weiterhin die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen. Für den Mieter ist bei der Konkurrenz zwischen gesetzlicher Frist nach neuem Recht und formularvertraglich vereinbarter Frist aus Altvertrag jeweils die kürzere Frist maßgebend.
Altverträge II: Zeitverträge, BGH, Urt. V. 20.6.2007 – VIII ZR 257/06
Ein am 1.9.2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31.8.2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden.
Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug BGH 23.7.2008 XII ZR 134/06
a) Ein Verzug mit einem nicht überheblichen Teil der Miete i.S. des § 543 Abs.2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt.
b) Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei auseinanderfolgenden Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert.
c) Ein Rückstand, der diese Vorraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b lediglich wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB).
Nutzungsentschädigung: Der Mieter schuldet als Entschädigung die vereinbarte Miete. OLG Brandenburg, Hinweisb. V. 12.6.2007 – 3 U 8/07-
Der Vermieter kann für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache als Entschädigung auch dann die vereinbarte Miete verlangen, wenn die ortsübliche Miete niedriger ist.
Abmahnerfordernis bei ordentlicher Kündigung ? BGH, Urt. v. 28.11.2007 – VIII ZR 145/07
Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.
Gartennutzung (KG Berlin, 8 U 83/06)
Mieter haben kein Recht zur Nutzung des Gartens, wenn diese nicht vertraglich zugesichert wurde. Auch wenn der Vermieter den Gebrauch zunächst zugelassen hatte, kann er ihn jederzeit wieder untersagen.
Mobilfunkanlagen OLG Frankfurt, Urt. v. 10.3.2005 - 1 U 54/04
Nach derzeitigem Forschungsstand ist davon auszugehen, dass Mobilfunk-Basisstationen, die die Grenzwerte der 26. BimschV einhalten, die Nachbarn nur unwesentlich beeinträchtigen. Vorbeugende Unterlassungsklagen sind ohne Beweisaufnahme abzuweisen (Anschluss an ‚BGH v. 13.2.2004 - V ZR 217/03
Mietvertrag: stillschweigender Beitritt durch Ehegatten BGH, Urteil vom 13.07.2005 - VIII ZR 255/04
Ein Ehegatte, der gegenüber dem Vermieter oder der beauftragten Hausverwaltung Erklärungen abgibt, die als Willenserklärung eines Mieters zu verstehen sind, wird trotz fehlenden Erklärungsbewusstseins weitere Mietvertragspartei.
Schriftform: Nichteinhaltung bei Angabe einer "ca."-Fläche OLG Rostock, Urt. v. 15.8.2005 - 3 U 196/04
Ist in einem auf mehrere Jahre angelegten Mietvertrag die Größe der vermieteten Räume mit "ca. 40 qm" angegeben, liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis vor.
Anmerkung: Die Entscheidung zeigt eindrucksvoll auf, welche Bedeutung dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB zukommt. Die für einen Mietvertrag wesentlichen Bestandteile wie Mietvertragsparteien, Mietgegenstand, Miete und Mietdauer müssen im Falle eines auf längere Zeit als ein Jahr angelegten Mietverhältnisses aus dem Vertrag zumindest eindeutig bestimmbar sein. Deshalb sind Angaben wie "ungefähr", "circa" oder "etwa" bei Abschluss des Mietvertrages und bei wesentlichen Änderungen weitestgehend zu vermeiden oder durch Beifügung z.B. eines Lageplans zu ergänzen.
Duldung einer Parabolantenne im Gemeinschaftseigentum BGH, Urt. v. 16.11.2005 - VIII ZR 5/05
Ein grundsätzlicher Vorrang des Informationsinteresses des Mieters vor den Eigentumsinteressen des Vermieters ergibt sich weder aus dem Recht der Europäischen Gemeinschaften, noch aus der Europäischen Menschenrechtskonvention.
Erhaltungspflichten dürfen durch Formularvertrag nicht umfassend auf den Mieter abgewälzt werden (BGH 06.04.2005, XII 158/01)
Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen §307 Abs. 1, 2 BGB
Mieterhöhungsvereinbarung: Sind mehrfache Zahlungen als Zustimmung zu verstehen? BGH, Urteil vom 29.06.2005 - VII ZR 182/04
Eine Mieterhöhung muss nicht im Verfahren nach §§ 558 ff BGB zustande kommen. Sie kann auch durch konkludentes Handeln vereinbart werden (Anschl. An BGH, 8.10.1997 - VII ZR 3737/96 - NJW 1998, 445). Die Bitte zur Änderung des Dauerauftrages kann ein Angebot für eine Mieterhöhungsvereinbarung, die langjährige Zahlung (hier: 9 ½ Jahre) kann eine konkludent geäußerte Zustimmung enthalten.
Mietvertrag auch ohne Bestimmung der Miethöhe wirksam OLG Frankfurt, Beschl. V. 10.03.2006 - 2 W 72/05
Einigen sich die Parteien bindend über eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung, so kommt auch ohne Vereinbarung über die Miethöhe ein wirksamer Mietvertrag zu Stande. Im Wege ergänzender Vertragsauslegung gilt dann eine ortsübliche Miete als geschuldet.
Beginn mietrechtlicher Verjährung bei verfrühter Wohnungsrückgabe BGH, Urteil vom 15.03.2006 - VIII ZR 123/05
Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach §§ 548 I 2, 200 S. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (im Anschluss an Senat, BGHZ 162,30 = NJW 2005, 739 = NZM 2005, 176). Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet.
Kündigungsverzicht: Unwirksamkeit in Staffelmietvertrag BGH, Urteil vom 25.1.2006 - VIII ZR 3/05
Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum, ist er wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam.
Starrer Fristenplan/Beseitigen von Tapeten BGH VIII ZR 152/05
1. Folgende in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam:
"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)."
2. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (so auch BGH Urteil v. 5.4.2006
VIII ZR 109/05).
Auszug und Einstellung der Mietzahlungen als außerordentliche Kündigung OLG Frankfurt, Urteil vom 04.03.2005 - 24 U 71/04 -
Wenn der Mieter auszieht und seine Mietzahlungen einstellt, erklärt er konkludent die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages. Sieht der Mietvertrag für die ordentliche Kündigung die Schriftform vor, so erstreckt sich dieses Formerfordernis nicht ohne Weiteres auch auf eine außerordentliche Kündigung.
Mietvertrag: Vollzug heilt Schriftformmanko BGH, Urteil vom 15.06.2005 - XII ZR 82/02
Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages die schriftliche Beurkundung des Mietvertrages, so gilt der Vertrag trotz der entgegenstehenden Auslegungsregel des § 154 Abs. 1 S. 1 BGB als zustande gekommen, wenn die Parteien ihn ausweislich ihres tatsächlichen Verhaltens als abgeschlossen betrachten und ihn in Vollzug setzen.
Befristung ? Befristung ! (BGH - 06.10.2004 VIII ZR 2/04)
Die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung verstößt weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB. § 573 c Abs. 4 BGB ist schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des Kündigungsrechts - das vorliegend gerade im Streit ist - schon voraussetzt.
siehe aber die nachfolgende Entscheidung !
Zweiseitiger Kündigungsverzicht BGH 06.04.2005 VIII ZR 27/04
In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.
Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung und Schriftform BGH, U.v.4.4.2007 – VIII ZR 223/06
Der Verzicht des Vermieters auf eine Eigenbedarfskündigung bedarf der Schriftform, wenn er für mehr als 1 Jahr gelten soll.
Nichtzahlung der Kaution ist Kündigungsgrund im Gewerbemietverhältnis BGH, Urt. Vom 21.3.2007 – II ZR 36/05
Die Nichtzahlung der Kaution stellt jedenfalls im Bereich der Gewerberaummiete grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar, so dass der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, ohne zuvor die Kaution einzuklagen.
Schönheitsreparaturen und Mieterhöhung OLG Karlsruhe 18.4.2007 7 U 186/06
Ist eine der Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, ist der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen.
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